Спочатку розберемося, що ж таке застава, і кому належить закладена квартира. Згідно визначенню, майно, що знаходиться в заставі, залишається в користуванні боржника, а відчужуватися може лише з відома заставодержателя, або після зняття з майна обтяження. Тому перш ніж вибрати спосіб придбання такого майна, необхідно переконатися - чи є у вас вибір. Це залежить від рішення банку, в заставі у якого знаходиться куплена квартира.
Перший варіант придбання такої квартири - бажання банку супроводжувати операцію. Банк в цьому випадку надає свій осередок і зв'язується з реєстраційною службою. Покупець вносить гроші для погашення кредиту в банківський осередок, а різницю між залишком по кредиту і вартістю квартири - в другий осередок на звичайних умовах операції купівлі-продажу квартири. На думку Надії Волохової, заступника генерального директора агентства ексклюзивної нерухомості "Садиба", це найбезпечніший спосіб купівлі-продажу закладеної квартири. Після проведення операції і проходження державної реєстрації банк отримає залишок довга по кредиту, а продавець різницю між ціною продажу і залишком довга. Така операція безпечна як для продавця/покупця, так і для банківської установи. Покупець закладає свої засоби під умову виїмки їх банківським співробітником тільки після реєстрації на його ім'я права власності на об'єкт, а банк точно знає, що грошові кошти будуть отримані, оскільки закладаються в осередок, орендований в банці-кредиторові.
Без згоди банку зробити подібну операцію не можна, уточнює Надія Волохова. Проте з настанням кризи і збільшенням числа дефолтних позичальників банки охоче погоджуються на подібні варіанти. При цьому залишкова сума боргу повинна бути менше або рівна вартості продажу квартири, інакше продавцеві необхідно буде забезпечити довнесеніє грошових коштів в банк для погашення різниці продажної ціни об'єкту і залишком довга по кредиту.
Другий варіант продажу квартири, яка знаходиться в заставі, припускає укладення попереднього договору з покупцем. Для цього необхідно отримати згоду банку на дострокову виплату кредиту і визначити конкретну суму на певну дату. Далі покупець перераховує засоби на розрахунковий рахунок кредитної організації, в заставі у якої знаходиться квартира. Після погашення кредиту на руках у продавця з'являється документ про відсутність кредитної заборгованості, який дозволяє зареєструвати зняття обтяження. Далі необхідно лише зареєструвати договір купівлі-продажу і за допомогою депозитарного осередку виплатити продавцеві різницю, що залишилася, між сумою неоплаченого кредиту і вартістю квартири.
За словами Надії Волохової, при проведенні такої операції більшою мірою ризикує покупець, оскільки у разі порушення продавцем умов попереднього договору, у нього можуть виникнути проблеми з поверненням вже внесених грошових коштів, які нерідко складають від 50% до 90% від вартості об'єкту.
Єдиним плюсом в даному випадку є відсутність необхідності узгодження продажу з банком, адже продавець фактично припиняє з ним всі взаємини за кредитними зобов'язаннями ще до укладення офіційного договору з покупцем. Давати згоду на таку операцію варто тільки у випадку, якщо залишок по кредиту, а значить і сума авансу не є значними, і банк відмовився від яких-небудь інших варіантів відчуження об'єкту
Источник: http://http:/www.city24.ua/ |
