|
Агентство недвижимости Приват
| Контакты |
Украина,г.Чернигов
тел. (0462) 972-990 begin_of_the_skype_highlighting (0462) 972-990 end_of_the_skype_highlighting
моб. тел. (068) 130-9999 begin_of_the_skype_highlighting (068) 130-9999 end_of_the_skype_highlighting
e-mail:admin@anprivat.at.ua |
|
 |
|
«Самозахват»: как исправить положение?
Несмотря на то, что слово «коттедж» прочно вошло в нашу лексику, этот термин в законодательстве Украины не используется. Но используется другой термин – «жилой дом» или «жилой одноквартирный дом». Вместе с тем его следует отличать от другого термина – «садовый дом», который не предназначен для проживания в нем в холодное время года, так как в таких домах, как правило, нет отопления.
Одним из наиболее важных вопросов, который необходимо решить задолго до начала строительства коттеджа (жилого дома) – это отвод земельного участка, на котором будет сооружен коттедж. Термин «отвод» сам по себе не является юридическим, скорее техническим, и означает выделение участка на местности, определение его границ, установление черты, которая отделяет владения собственника от соседей или от земель общего пользования (дорог, площадей, скверов и пр.).
Отвод земельного участка – процедура, которая имеет важное формальное значение, поскольку фактически это позволяет установить четкие границы участка, а юридически служит основанием для выдачи документа, подтверждающего право собственности на землю, – государственный акт или договор аренды земли. Без этих документов запрещается приступать к использованию земельного участка. Отводу всегда предшествует определенное правовое основание. Таким основанием может быть: приватизация земельного участка, покупка, получение его в дар, по наследству, предоставление в пользование или другое законное основание перехода земли от одного собственника к другому.
Порядок оформления землеотвода
Отвод земельного участка оформляется составлением ряда документов. Общее их название – техническая документация, к которой относится кадастровый план земельного участка, акт об установлении земельного участка в натуре и пр. Отвод земельного участка производят землеустроители, то есть специалисты в области земельных отношений. Кроме прочего, отвод сопровождается составлением документации о существующих ограничениях земельного участка: проход коммуникаций, наличие сервитутов и пр.
При отводе земли следует помнить, что каждый земельный участок имеет соответствующее целевое назначение, то есть предписание относительно его дальнейшего использования. Например, есть земли сельхозназначения, земли для транспорта, связи и др. При этом самостоятельно изменить целевое назначение собственник или землепользователь не может, это могут сделать только органы государственной власти и местного самоуправления на основании ст. 20 ЗК Украины. Для возведения коттеджа используют целевое назначение земельного участка, которое определяется статьей 40 ЗК Украины, а именно: для строительства и обслуживания жилого дома.
Целевое назначение всегда фигурирует во всех документах о земельном участке, о нем обязательно указывается в технической документации к земельному участку. Целевое назначение должно соответствовать фактическому использованию земельного участка. Так, если земли отведены под сельхозугодия (например, под пашню), то они уже не могут использоваться под строительство коттеджа. Нецелевое использование земельных участков может привести к признанию недействительными сделок относительно земельных участков, отмене государственной регистрации земельных участков и другим негативным юридическим последствиям, предусмотренным ст. 21 ЗК Украины и другими нормативными актами.
Если есть нарушения
Возможны случаи, когда отдельный коттедж или целый коттеджный городок построен без землеотвода. Как быть в таком случае? Во-первых, с формальной точки зрения это грубое нарушение, которое называется «самовольный захват земельного участка» или «самовольное строительство домов и сооружений». Такие действия преследуются по закону. Так, в соответствии со ст.ст. 53-1 и 97 КоАП Украины, самозахват земельного участка и самовольное строительство являются административными правонарушениями и караются административным штрафом.
В том случае, если самозахват земли или незаконное строительство причинили существенный вред собственнику, то на основании недавно принятой нормы ч. 1 ст. 197-1 Уголовного кодекса Украины виновные лица могут быть привлечены к уголовной ответственности. Часть третья этой же статьи устанавливает ответственность за самовольное строительство сооружений на самовольно занятом земельном участке.
Следует также помнить, что строительство жилого дома или другого объекта на земельном участке, который не был надлежащим образом отведен для этой цели, на основании ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины считается самовольным строительством. В соответствии с ч. 2 этой же статьи, лицо, совершившее такое нарушение, не приобретает прав собственности на это строение.
Решение этого вопроса можно найти в практике применения земельного законодательства. Так, после наложения административного взыскания государственные органы, как правило, разрешают оформить все документы на строение, после чего проходит «легализация» строений.
Кроме того, законодательство Украины позволяет использовать и другую схему, которая предусмотрена в гражданском законодательстве. Так, в соответствии со ст. 376 Гражданского кодекса Украины, суд по иску собственника может признать право собственности на самовольно сооруженное строение. При этом полномочия суда в решении этого вопроса распространяются даже на те случаи, когда назначение земельного участка не соответствует его фактическому использованию. Другими словами, закон предоставляет возможность через суд исправить сложившееся ранее положение.
Возможны другие варианты
В связи с тем, что строительство коттеджных городков пользуется спросом и динамично развивается, не лишним будет предварительно спланировать отвод земельного участка, строительство и дальнейшее его развитие. Дабы избежать недоразумений, необходимо в самом начале определиться с тем, на кого следует проводить отвод. Конечно же, идеальным вариантом нужно признать выделение земельного участка непосредственно покупателю, который является инвестором строительства. Но нередко покупатель на момент начала строительства не известен, он появится только после его завершения. В таком случае существуют способы налоговой минимизации строительства, а именно – оформление землеотвода на физических лиц, которые в последующем выступят продавцами такой недвижимости.
Нередки случаи, когда выделение земли производится всему коттеджному городку, а не под каждый коттедж отдельно. Тогда, как правило, решение об отводе земельного участка принимает соответствующий орган местного самоуправления. При этом выделение участков происходит с земель, находящихся в собственности такого органа, которым обычно является сельский, городской или поселковый совет. К их полномочию относится распоряжение землями в черте населенного пункта. Землями за чертой населенного пункта распоряжаются районные администрации. Но отвод земельного участка всему коттеджному городку не лишает обязанности отвести соответствующий земельный участок под каждый из запланированных коттеджей, поскольку у каждого из них будет свой собственник. Также совет предварительно должен утвердить план населенного пункта. Его условно называют Генплан, но правильное название – план застройки территории. Цель этого плана – рациональное использование территории, предусмотренное Законами Украины «О Генеральной схеме планирования территории Украины», «Об основах градостроительства» и др. При составлении плана застройки территории учитывается возможность прохода ко всем земельным участкам, прокладка коммуникаций, расположение объектов инфраструктуры и всего прочего.
Соблюдение законности при оформлении всех документов сделает жизнь новоселов коттеджного городка по-настоящему комфортной.
Александр ПОЛИВОДСКИЙ, к.ю.н., адвокат, юридическая фирма «София» ,
По материалам Недвижимость Ревю
|
| Категория: Статьи о недвижимости | Добавил: anprivat (10.06.2009)
|
| Просмотров: 4005
|
|
|